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小區物業消防管理
發布時間:2018-05-23    點擊次數:268次   

  1.前言

  近些年來,我國的房地產業快速發展,各類住宅小區迅速崛起,這些小區的物業管理工作由專門的物業公司展開集中管理,保證了管理的區域內相關人、事、物的安全,在物業管理中,消防管理是所有物業管理工作中的重中之重。因此加強對小區物業消防的管理顯得十分重要。

  2.現階段小區物業消防管理的現狀

  目前物業管理尚屬城市生活的一項基層管理,因其在國內起步較晚,若想走向規範化以及專業化,仍然需要不斷探索和努力,在此過程中,問題也頻頻出現,特別是小區物業的消防管理。具體如下:

  2.1缺乏完善的管理製度來指導各項管理工作的展開

  小區的物業管理主要是基於合同基礎上履行相關管理職責的一項工作。盡管我國有出台相關的物業管理政策以及法律法規,可是對於小區物業的消防安全管理具體的管理責任以及法律地位、管理維護費用等均沒有給出具體的明文規定,缺失一定的約束力和強製力,造成在小區物業的消防管理中出現大量糾紛以及大量矛盾,相應的司法機關同時因缺乏相關的法律依據,無法有效解決此類問題,如消防設施的管理維護方麵責任沒有明確、相關的維護經費沒有落實、火災責任以及賠償責任之類的問題,均難以得到有效處理。物業服務單位是市場經濟的一個活動主體,需以市場規律的運作為根據,並對物業服務的合同中的相關約定內容全麵負責。因部分業主進重視保潔及電梯等常規內容,忽視消防安全管理,造成物業服務的合同中無消防安管責任以及相關費用的分擔內容約定,導致物業服務單位以“無收取相關得費用,所以不在單位管理的範圍內”作為理由拒絕履行消防管理職責。

  2.2小區物業消防的監督力度弱

  在事實上國內大多小區的物業消防管理存在的普遍問題是各大房地產建築的設計和物業消防互相脫節,整體上沒有對物業消防管理的設計、消費以及等的全過程展開監督以及管理,脫節問題導致了小區物業消防的投入使用以及消費中出現建築消防安全疏散不科學,又或者是消防的設施不齊全等問題,為火災留下較多隱患。

  2.3管理者以及業主等的消防意識薄弱,資質不夠

  目前,國內有部分小區的管理者以及業主等的消防意識相對比較薄弱者,有擅自挪用或者是拆移消防設備等行為,還有非法占用或者堵塞消防的通道。部分業主為了方便於通風和裝修、采光,隨意拆除防火門,又或是因整個樓層為了防盜以及使用上的方便,在公共的通道裝設防盜門,導致樓層安全疏散線路受到阻礙。此外,部分小區物業服務企業的相關消防人員普遍存在操作技能技術不強。專業知識缺乏等現象,資質不夠。在我國的《物業服務企業資質管理辦法》中,第五條有做出明確要求:即物業管理人員必須按照國家的相關規定,在獲取職業資格證書之後方可持證上崗;在《中華人民共和國消防法》中,第三十四條以及勞動保障部在《關於同意成立消防行業職業鑒定指導中心和印發消防行業特有工種職業技能鑒定指導辦法》中也做出明確規定,消防值班員以及消防設備的操作、維護檢修人員是屬於特殊的工種,必須通過職業技能的專業培訓且要在鑒定合格後才可持證上崗。這些規定均要求列入小區物業消防管理中,但目前,仍存在部分物業管理單位未將持證上崗規定列入相關的物業服務合同中。

  2.4消防設備相關技術資料保存不當及設備維護不到位

  現代化小區集中了多種消防設備設施,如應急供電設備,視頻以及對講等之類的安全防範設備、消防報警、滅火係統,液壓升降以及機械升降等之類的升降設備、給排水係統、煙感、自動噴水滅火以及溫感自動報警等等,這些消防設備在物業消防管理中有著重要的作用,因此需要對相關技術資料進行妥善保存和定期維護檢修,但目前多數小區在這方麵普遍存在消防設備相關資料保存不當及設備維護不到位的現象,導致存在較多的安全隱患。

  3.加強小區物業消防管理的措施

  3.1要將消防管理放在物業管理中的中心地位

  消防管理在整個物業的安全管理中應該占據中心地位,各大建築小區不能隻注重建築的構造質量而忽略小區的消防安全管理。每一個小區均應該製定出相關的物業管理規定,特別是要對消防安全管理方麵做出重點規定,這樣才能使小區的消防管理有效開展。以往多數建築小區僅僅是製定物業管理相關規定,但對消防安全管理方麵的規定極少,甚至是沒有,這樣是無法滿足現代化消防安全管理工作的發展需要的。以重慶市為例,該市高度重視小區物業消防管理工作,在新出台的《重慶市物業管理辦法》以及相關的規範性文件,明確指出消防管理工作在物業管理工作中的中心地位,確立了物業管理的市場主體地位,並逐漸取消了從命於和依附於相關開發商依附於的物業管理服務企業,提高了物業服務日益激烈的市場競爭意識,在很大程度上提高了小區物業的消防管理成效。

  3.2明確物業管理員的相關職責

  消防工作不得怠慢,必須要明確物業管理員的相關職責,這樣才能有效做好各項管理工作。首先應該要小區的物業管理部進一步明確自身擔負的相關消防職責,要掌握小區物業服務公司的職責,這是確保管理過程中的公用消防設備的使用安全,而且應提供有關的消防安全管理的防範服務。具體要明確公安派出所、小區物管單位以及居民委員會、街道辦事處等的相關指導監督管理職責,以充分發揮出公安派出所、小區物管單位以及居民委員會、街道辦事處的組織優勢,以使公安派出所以及居民委員會、街道辦事處等全麵介入到小區物業消防管理工作中。建立健全公安派出所以及居民委員會、業主委員會以及物業管理單位的聯係製度,通過四方協作管理、相互配合,做好各小區的物業管理。

  3.3組建一支高素質的小區物業消防管理隊伍

  一支高素質的小區物業消防管理隊伍,在很大程度上決定了小區物業消防管理工作的成效。小區內的物業服務部門相關的消防管理員,不管是兼職的還是全職的,均應該具備相關的防火滅火知識,要對《中華人民共和國消防法》以及相關的法律法規有個全麵的了解。在《中華人民共和國消防法》 第三十四條有做出如下規定:消防產品質量認證、消防設施檢測、消防安全監測等消防技術服務機構和執業人員,應當依法獲得相應的資質、資格;依照法律、行政法規、國家標準、行業標準和執業準則,接受委托提供消防技術服務,並對服務質量負責。所以,小區物業消防管理人必須要具備相關的物業消防管理知識,應該能夠熟練掌握和使用多種類的消防器材,要掌握各類的消防法律法規以及政策,要根據相關規定展開消防管理工作。要在通過消防部門的業務培訓以及教育之後才能持證上崗,除此之外,還要求消防人員要具備現代化的消防技術知識、全麵掌握各類消防設備的具體運行情況以及操作方法。

  3.4強化消防設施的維修管理

  依據《消防法》中的第十八條的第二款規定:“住宅區的物業服務單位應該對管理得區域範圍內的共用消防設施展開定期的維護管理,並提供相應的防範消防安全的服務”,這項規定應該列入業主和物業管理部門的物業消防管理責任約定合同中。物業管理服務單位不可以“沒有收取相關的費用、故不給於提供該項服務”作為理由拒絕維護修理消防設施設備。盡管雙方未將此項規定列入物業管理服務單位中,根據《中華人民共和國合同法》中的相關規定,此合同書是無效的。所以,各大小區的物業管理服務單位為了確保消防的質量,必須對小區內的相關消防器械進行嚴格檢查以及維護,以確保其的使用效率和確保此類器械在規定的使用年限之內得以正常使用和保養。物業部門還應該設立出專項資金,用於維修和保養小區內的各類消防設施,隻有這樣才能確保在突發意外時,消防設施能充分發揮出其的作用,確保各種設備維持於最佳狀態。以重慶市為例,重慶市在強化消防設施的維修管理方麵取得一定成效,關於小區物業消防管理方麵,重慶市出台了《重慶市物業管理辦法》以及相關的規範性文件,在這些文件中,切實明確了物業服務單位的承接驗收辦法,有效的處理了物業管理單位及開發企業在消防產品承接驗收的環節上的責任缺失現象以及開發企業消防產品存在火災隱患的相關整改問題;此外,也切實確定了物業的專項維修資金具體的繳存標準、時間、管理以及使用程序,有效保障了資金的使用安全以及整改了消防設施火災隱患方麵的資金問題。

  3.5在小區內大力宣傳消防知識以及加強消防技能培訓

  為了提高小區內居民的消防意識以及消防法製的觀念,可以通過在小區內大力宣傳消防知識以及加強消防技能培訓來提高。物業消防管理人員應該充分的利用社區以及巡防人員的力量進行消防安全宣傳,還可以通過設立專門的宣傳欄以及發放相關的消防法規常識、家庭防火之類的宣傳材料、邀請相關消防人員到區演練救火滅火和逃生技能等形式,來給小區居民展開消防法規方麵的教育、消防安全常識方麵的教育等,以提高居民的消防法製觀念以及安全意識,積極做好家庭的消防工作,教育子女要保護好公共的消防設備,共同做好小區內的物業消防管理工作。

  3.6加強消防監督

  《消防法》中明確規定,任何單位以及個人均不可以損壞、挪用又或者是擅自拆除及停用任何消防器材和設施,不可以埋壓、遮擋以及圈占消火栓,又或者好是占用防火的間距,不可以占用、封閉以及堵塞疏散的通道、消防車的通道以及安全出口。對於人員密集的場所門窗,不可以設置會影響到逃生以及滅火救援的相關障礙物。所以要確保小區的物業消防安全,小區物業管理人員必須要要嚴格把好日常中的監督檢查關口。相關專職消防管理人員應深入於高層小區展開消防安全的檢查工作,與此同時將小區物業消防列入物業安全管理的重點工作,督促製定出相關的消防安全管理製度,不斷完善各類消防設施。消防管理人員必須要及時發現存在的通道不暢以及亂搭亂建、設施不全等之類的火險隱患,並及時采取相關措施進行整改。除此之外,還應該根據小區的消防安全管理特點,製定出切實可行的滅火預案,並且定期進行滅火演練,這樣有利於在突發事件中,快速有效的做好相關消防滅火工作。

  4.結束語

  總而言之,現階段小區的物業消防管理工作還存在較多的問題,物業管理部門應該加強對小區居民的消防安全教育、加強居民消防技能的培訓、加強消防設施的維護等,隻有這樣才能有效減少或者避免火災事故的發生。


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